Kredit mit Immobiliensicherheit

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Wer eine Immobilie hat und einen Kredit benötigt, der hat gute Karten bei der Bank, denn Grundschuld und Hypothek sind gute Sicherheiten, die die Bank gerne sieht. Aufpassen sollte der Kreditsuchende dabei, dass die Grundschuld vielseitiger einsetzbar ist als die Hypothek. Die Grundschuld ist gut geeignet für Kredite mit langer Laufzeit und Kredite mit kurzer Laufzeit. Dabei ist Sicherheit noch lange nicht gleich Sicherheit.

Was muss beim Kredit mit Immobiliensicherheit beachtet werden?

Wer eine Immobilie als Sicherheit hat, der sollte sich bei seiner Gemeinde nach den kommunalen Kaufpreissammlungen erkundigen. Es ist die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wo alle Bodenrichtwerte mit allen Kaufpreisen für Grundstücke aufgeführt sind, die in der Gemeinde schon den Besitzer gewechselt haben. Die Bodenrichtwertkarte hat alle Ergebnisse erfasst, die man einsehen oder kaufen kann. Da Sicherheit nicht gleich Sicherheit sind, sollte beachtet werden, dass die Objektart, das Alter und die Verwertbarkeit unterschiedlich sein können und so unterscheiden sich die Immobilienwerte als Sicherungsobjekte stark. Bei Banken liegt eine Beliebtheits-Skala mit entsprechenden Beleihungsgrenzen vor. Die Gebühren belaufen sich von 5 bis 40 Euro. Diese Karte bietet einen optimalen Schutz, wenn die Bank den Wert der Immobilie oder des Grundstückes zu niedrig ansetzen will.
Wohnimmobilien sind sehr gute Sicherheiten. Bevor man das Bankgespräch beginnt, sollte man sich über das Preisniveau genau informieren. Die Belastung des Grundstückes wird durch die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung III bemessen. Damit die Grundschuld überhaupt dort eingetragen wird, ist es unbedingt notwendig, dass der Eigentümer der Eintragung der Grundschuld zustimmt. Diese Erklärung bedarf einer notariellen Beurkundung.

Die Grundschuld

Eine Grundschuld kann bis zur vollen Höhe genutzt werden, dabei kann immer bis zum Grundschuldbetrag ein Kredit aufgenommen werden. Im ersten Rang des Grundbuches stehen Banken und Lebensversicherungs-Unternehmen. Wenn der erste Rang an eine Bank vergeben ist und der Verbraucher möchte einen Kredit mit Immobiliensicherheit aufnehmen, so wird er kaum einen Finanzier finden, der sich mit einem unteren Rang zufrieden gibt. Dabei kann eine Kreditbereitschaft bei der Bank vorliegen, wo die Hypothek auf das Grundstück festgelegt ist. Es kann auch eine andere Bank in so einem Fall genommen werden.
Liegt so ein Fall vor, so kann die Grundschuld an die neue Bank abgegeben werden. Die alte Bank muss dazu ihre Zustimmung geben. Dabei besteht die Bedingung, dass die komplette Schuld getilgt wird. Das kann mit einem Kredit bei dem neuen Anbieter geschehen. Die andere Bank wird auftragsgemäß des Kunden, die Restschuld an die neue Bank überweisen Dabei wird die Bitte nach Ausgleichung des Kontos und die Freigabe der Grundschuld ausgesprochen. Bevor nun die Grundschuld als Sicherheit dient, wird kontrolliert, ob das Grundstück noch belastet ist und somit schlechter verwertet werden kann. Ist die Verfügbarkeit stark eingeschränkt, dann könnte es zu keiner Sicherung durch das Grundstück kommen.

 

Der Ausweg wäre dann, dass der Verbraucher eine Grundschuld zu seinen Gunsten beantragt, diese zählt dann als Briefgrundschuld. Tritt diese Situation ein, so kann der Kredit mit Immobiliensicherheit bewilligt werden. Die Sicherheit die von der Bank gefordert wird, wird dann in Form des Grundschuldbriefes gefestigt. Damit der Kunde keine Überraschung erlebt, sollte der bevor die Verhandlungen mit der Bank beginnen die Grundbuch-Eintragung prüfen. Altenteile, Nießbrauch, Wegerechte und Verfügungsbeschränkungen können von der Bank her den Wert des Grundstücks stark mindern.

Die Briefschuld

Die Grundschuld kann verbrieft oder als Buchgrundschuld manifestiert werden und damit in das Grundbuch eingetragen werden. Der Unterschied zeigt sich dann, in welcher Art und Weise die Grundschuld abzutreten ist. Wer sein Grundstück als Sicherheit vorlegen möchte, der kann das bei einem Kredit mit Immobiliensicherheit tun, er wird eine gute Verhandlungsbasis antreffen. Zu beachten ist dabei, dass die Bank ein Zugriffsrecht hat. Gemeint ist das Risiko der Zwangvollstreckung. Besteht eine Buchgrundschuld, so wird die Abtretung erst einmal in das Grundbuch eingetragen um wirksam zu sein. Die Briefgrundschuld sieht vor, dass es genügt dem neuen Gläubiger den Brief zu geben und die Abtretungserklärung vom Notar beglaubigen zu lassen. Generell ist es so, wer einen Kredit mit Immobiliensicherheit absichert, der erhält günstige Konditionen bei einem Kredit. Damit ist beiden Seiten gedient, denn die Bank hat den Kredit über die Sicherheit abgesichert und der Kunde hat einen Kredit mit Immobiliensicherheit der günstige Konditionen hat.
Wer nun eine Grundschuld stehen lässt, der wird nicht nur Kosten zur Löschung sparen. Wenn die Gläubigerbank die Bank ist, wo alle Geldgelegenheiten geregelt wurden, kann die Grundschuld ohne dass eine kostenpflichtige Neubestellung ansteht, wieder eingesetzt werden. Das ist auch bei einem Bankenwechsel so. Banken können sich gegenseitig die Grundschulden abtreten. So kann eine Grundschuld bei Bedarf wieder benutzt werden und als Besicherung für einen neuen Kredit mit Immobiliensicherheit hergenommen werden. Dabei ist es egal, wo der neue Kredit eingesetzt wird, als Sanierung des Hauses oder für alle anderen Zwecke.
Der Kunde kann diese Bonität bzw. Liquidität auf mehrere Kredite nutzen, aber auch einer anderen Person übertragen. Wird der Kredit mit Immobiliensicherheit nicht beglichen, dann kann eine Zwangsvollversteigerung anstehen, gerade dann wenn die eigene Liquidität auf andere übertragen wurde und dann tritt Zahlungsunfähigkeit ein.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass ein Kredit mit Immobiliensicherheit nicht immer die bessere Möglichkeit bei einer Kreditvergabe ist. Von den Banken werden sinnvolle Sicherheiten angesehen, wenn es zu geringen Wertschwankungen während der Kreditlaufzeit kommt, ebenso die Insolvenzfestigkeit und die Möglichkeit schnell wieder liquide zu werden. Ein Kredit kann von der Hausbank aber auch von den Online-Banken vergeben werden, über eventuelle Sicherheiten sollte man sich informieren.

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