Mietkaution - Ihre Rechte von Rechtsanwalt Hüttemann

Immer wieder bietet die Mietkaution Anlass für Streitstoff zwischen Vermieter und Mieter, und in nicht wenigen Fällen werden die Auseinandersetzungen erst durch eine gerichtliche Entscheidung beigelegt.

Das hohe Konfliktpotential der Kaution zeigt sich in besonderem Maße bei der Beendigung eines Mietverhältnisses, wenn die gegenläufigen Interessen von Mieter und Vermieter aufeinanderprallen: Während ersterem daran gelegen ist, umgehend seine baren Mittel wieder zur freien Verfügung zu haben, will der Vermieter auf die Kaution zugreifen, wenn er ein Verwertungsrecht zu haben glaubt. Und gerade an diesem Recht zur Verwertung der Kaution entzünden sich die meisten Streitigkeiten zwischen den Beteiligten.

Vereinbarung einer Mietkaution

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die bei Abschluss eines Mietvertrages von dem Mieter an den Vermieter zu erbringen ist. Sie soll den Vermieter gegen mögliche Ansprüche absichern, die aus dem Mietverhältnis entstehen können. Dabei kann es sich um Ansprüche auf rückständige Mietzahlungen handeln, aber auch um Schadensersatzansprüche aufgrund von Beschädigungen, die der Mieter verschuldet hat. In jedem Fall muss einer Mietkaution aber eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag zugrunde liegen, denn ein gesetzlicher Anspruch auf eine Sicherheitsleistung ist nicht vorgesehen.

Art und Höhe der Mietkaution

Ebenso wie die Mietvertragsparteien frei vereinbaren können, ob eine Sicherheit überhaupt zu stellen ist, steht auch die Art der Kautionszahlung ganz in ihrem Belieben. Entscheidend ist letztlich nur, dass der wirtschaftliche Sicherungszweck durch das gewählte Sicherungsmittel auch sichergestellt erscheint. Dennoch herrscht in der Praxis die Stellung der  Barkaution vor: Der Mieter erbringt unmittelbar Zahlung an den Vermieter, indem er ihm das Geld aushändigt oder es überweist. Anstelle der Barkaution können die Mietvertragsparteien auch die Hingabe bestimmter Wertpapiere vereinbaren, die gewöhnlich bei dem Vermieter oder bei einer Bank hinterlegt werden. Als solche Wertpapiere kommen insbesondere Sparbücher und Zinspapiere in Betracht, die keinem Wertverlust unterliegen. Eine weitere Möglichkeit besteht für Mieter in der Beibringung einer Bürgschaft, die dem Vermieter als Sicherheit. Üblicherweise erfolgt diese Form der Mietkautionsstellung durch Beibringung einer Bankbürgschaft.

Der Grundsatz der Vertragsfreiheit gilt auch für die Höhe der Mietkaution, die grundsätzlich frei verhandelbar ist. Allerdings zieht das Gesetz zum Schutz des Mieters gewisse Grenzen in § 551 BGB. Nach dieser Bestimmung darf die Mietkaution das Dreifache der vereinbarten Monatsmiete nicht übersteigen. Abweichendes gilt im Gewerbemietrecht. Hier können die Vertragsparteien regelmäßig deutlich höhere Sicherheitsleistungen vereinbaren, ohne an die Beschränkung des § 551 BGB gebunden zu sein. Die äußerste Grenze solcher Vereinbarungen wird durch § 138 BGB markiert, der Verträgen die rechtliche Anerkennung versagt, wenn ein Verstoß gegen die guten Sitten vorliegt. Die Rechtsprechung hat vor diesem Hintergrund eine Kautionsvereinbarung über sieben Monatsmieten in einem Mietvertrag über Gewerberaum für zulässig und noch nicht sittenwidrig eingestuft (OLG Brandenburg, Beschluss v. 04.09.2006, 3 U 78/06).

Fälligkeit der Mietkaution und Verzinsungspflicht

Ist eine Barkaution zwischen den Vertragsparteien vereinbart,  räumt das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit einer Teilzahlung der Mietkaution ein. Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilleistungen erbringen, so dass er nicht verpflichtet ist, die Kaution in einem Betrag zu leisten. Das gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Mietkautionszahlung in einer Summe zu erfolgen hat (AG Jena, 22 C, 96/98, WM 2000, 211).

Das Gesetz bestimmt, dass die erste Teilzahlung mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Die beiden restlichen Teilzahlungen der Kaution werden einen, beziehungsweise zwei Monate später fällig.

Der Vermieter ist zu strikter Trennung der ihm überlassenen Sicherheitsleistung von seinem übrigen Vermögen verpflichtet, denn die Mietkaution ist ihm nur treuhänderisch anvertraut. Deshalb muss die Mietkaution auf ein Sonderkonto des Vermieters eingezahlt werden. Nach der Rechtsprechung hat der Mieter insbesondere einen Anspruch darauf, dass die Mietkaution auf einem insolvenzsicheren Konto angelegt ist (BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 98/10). Das Gesetz sieht zudem vor, dass die Sicherheitsleistung verzinslich anzulegen ist. Dabei gilt als üblicher Zinssatz die Verzinsung für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die erzielten Zinsgewinne gebühren dem Mieter. Er kann sie allerdings erst nach Beendigung des Mietverhältnisses beanspruchen.

Schutz vor abredewidriger Verfügung über die Kaution

Selbst wenn die Mietkaution insolvenzsicher und verzinslich angelegt ist, kann es passieren, dass der Vermieter auf die Sicherheitsleistung zugreift, etwa um sich aus einer finanziellen Verlegenheit zu helfen. Davor ist der Mieter letztlich nicht geschützt, wenn die Mietkaution auf einem Sonderkonto des Vermieters eingezahlt ist. Will sich der Mieter gegen derartige Risiken absichern, sollte er auf Einrichtung eines Gemeinschaftskontos bestehen, für welches Mieter und Vermieter nur im Zusammenwirken miteinander verfügungsbefugt sind.

Rückzahlung und Abrechnung der Mietkaution

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietkaution zurückzuzahlen und der Vermieter hat eine ordnungsgemäße Abrechnung zu stellen. Macht der Vermieter Ersatzansprüche gegen den Mieter geltend, so ist er verpflichtet, sämtliche Schadenspositionen nach Grund, Art und Höhe in die Abrechnung aufzunehmen. Dem Mieter muss es möglich sein, anhand schlüssiger Angaben in der Abrechnung die Forderungen des Vermieters nachzuvollziehen. Hierzu zählt auch, dass der Vermieter Rechnungen und Belege vorlegt, wenn er zur Schadenbeseitigung Aufwendungen vorgenommen hat, die er ersetzt verlangt. Desgleichen hat der Vermieter über die erzielten Zinseinkünfte aus der Anlage der Mietkaution Rechenschaft abzulegen.

Der Vermieter ist allerdings nicht zu unverzüglicher Abrechnung verpflichtet, denn ihm wird zur Überprüfung möglicher Ersatzansprüche gegen den Mieter ein angemessener Zeitraum gewährt. Die genaue Dauer dieser Überprüfungsfrist ist von Umständen und Besonderheiten des Einzelfalls abhängig. Die Rechtsprechung räumt Vermietern im Allgemeinen eine Frist von drei bis sechs Monaten ein. Sind aber ersichtlich keine ersatzfähigen Beschädigungen an der Mietsache entstanden, und sind sämtliche Nebenkosten ordnungsgemäß abgerechnet, so ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die Mietkaution auch unverzüglich auszuzahlen.

Hält der Vermieter die Mietkaution unter solchen Bedingungen dennoch zurück, so muss der Mieter die Durchsetzung seines Rückzahlungsanspruchs auf dem Rechtswege betreiben und Zahlungsklage erheben. Das gleich gilt, wenn der Vermieter die Mietkaution über die zeitlich noch hinzunehmende Überprüfungsfrist von drei bis sechs Monaten hinaus einbehalten will und der Mieter die Auffassung vertritt, die geltend gemachten Ersatzansprüche bestehen nicht.

Kristian Hüttemann
- Rechtsanwalt -

Stand: Dezember 2010